Expert-comptable LMNPpour votre location meublée

Au régime réel, le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier pour réduire — souvent à zéro — l'impôt sur vos loyers. Mais la comptabilité (amortissements par composants, déclaration 2031, liasse 2033) est technique et la déclaration est dématérialisée (EDI). Un expert-comptable spécialisé LMNP sécurise tout, optimise vos amortissements et vous fait généralement gagner bien plus que ses honoraires.

Pour un LMNP au réel, comptez généralement entre 300 € et 600 € TTC par an et par bien (souvent dégressif au-delà du 1er logement), incluant la comptabilité, les amortissements, la déclaration 2031 et la liasse. Sur Expert Comptable LMNP, vous accédez à une offre dédiée location meublée avec un premier échange gratuit chez notre partenaire comptable.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en meublé classique, 30 % en meublé de tourisme non classé depuis 2025). Le régime réel permet de déduire les charges réelles ET d'amortir le bien et le mobilier : dès que vos charges + amortissements dépassent l'abattement (presque toujours avec un crédit), le réel est nettement plus avantageux. Nous comparons les deux chiffres en main.

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier, comme une « usure comptable ». C'est le levier central du LMNP au réel : il crée une charge déductible sans sortie de trésorerie, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers. Les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de durée.

Le LMNP au réel relève des BIC : il faut déposer une déclaration 2031 accompagnée de la liasse (2033-A à 2033-G), par télétransmission EDI, puis reporter le résultat dans votre déclaration de revenus (2042 C PRO). Un expert-comptable établit et télétransmet l'ensemble, dans les délais.

Vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an ET excèdent vos autres revenus d'activité du foyer. Le LMP change le régime des plus-values, des cotisations sociales et du déficit. Le passage peut être subi : nous surveillons vos seuils et anticipons les conséquences fiscales et sociales.

En location meublée classique, non (activité exonérée de TVA). La récupération de TVA (20 %) n'est possible que pour les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme avec services para-hôteliers) exploitées via un bail commercial. C'est un montage spécifique que nous sécurisons au cas par cas.

Attention : une SCI classique à l'IR ne peut pas faire de location meublée de façon habituelle (risque de requalification à l'IS). Pour louer en meublé à plusieurs, on privilégie le LMNP en indivision, la SARL de famille ou une SCI à l'IS. Le bon choix dépend de votre projet et de votre fiscalité : nous vous orientons.