LMNP : micro-BIC ou réel ? Quelle structure ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en meublé classique, 30 % en meublé de tourisme non classé depuis 2025). Le régime réel permet de déduire les charges réelles ET d'amortir le bien et le mobilier. Dès que vous avez un crédit ou des charges/amortissements supérieurs à l'abattement — c'est presque toujours le cas — le réel est nettement plus avantageux et ramène souvent l'impôt sur vos loyers à zéro.

Non, dans la majorité des cas le LMNP en direct (nom propre ou indivision) suffit. La société n'a d'intérêt que pour un projet à plusieurs ou patrimonial : SARL de famille (pour rester à l'IR avec amortissements) ou SCI à l'IS (une SCI classique à l'IR ne peut pas faire de meublé sans risque de requalification).

Pas dans une SCI à l'IR de façon habituelle : la location meublée est une activité commerciale qui entraîne la requalification de la SCI à l'IS. On peut faire du meublé via une SCI directement à l'IS, mais cela change le régime des plus-values à la revente. La SARL de famille est souvent préférée pour garder les avantages du LMNP à plusieurs.

Vous devenez LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an ET excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer. Le passage modifie le régime des plus-values, l'imputation des déficits et les cotisations sociales. Nous surveillons vos seuils pour anticiper ce basculement.